Như đã đề cập ở bài viết kỳ trước, cùng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, ngày càng nhiều chung cư được mọc lên tại Thủ đô, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, vẫn đang có những bất cập xảy ra trong quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này.

Đơn cử, chỉ cần đi một vòng quanh các khu vực nhiều nhà chung cư tại Hà Nội như ở khu vực Trung Hòa, Dịch Vọng Hậu, Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy), Văn Khê (quận Hà Đông)… có thể dễ dàng bắt gặp hình ảnh những quán xá, cửa hàng mọc lên quanh các tòa chung cư, kéo dài từ tầng 1 ra đến tận ngoài vỉa hè, thậm chí có nơi lấn ra cả đường đi.

Bên cạnh đó, việc khai thác và quản lý, sử dụng quỹ đất kinh doanh dịch vụ tầng 1 tại các chung cư tái định cư, các căn hộ tái định cư cũng còn nhiều bất cập, chưa khai thác được hiệu quả tiềm năng vốn có.

Do đó, TP Hà Nội cần phải nhận diện rõ nguyên nhân, huy động sự vào cuộc của các cấp, ngành, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với việc vận hành, sử dụng nhà chung cư để từ đó khắc phục bất cập hiện nay.

Hiện nay, quỹ đất kinh doanh dịch vụ tầng 1 tại các chung cư tái định cư, các căn hộ tái định cư có tiềm năng khai thác lớn. Tuy nhiên, việc sử dụng, khai thác và kinh doanh còn nhiều bật cập.

Vào tháng 6/2022, Đoàn giám sát của HĐND TP Hà Nội, do Phó Chủ tịch Thường trực HĐND thành phố Phùng Thị Hồng Hà làm Trưởng đoàn đã giám sát chuyên đề “Việc thực hiện các quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước của thành phố” tại Sở Xây dựng Hà Nội.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, diện tích kinh doanh dịch vụ tầng 1 tại các nhà chung cư tái định cư tính đến nay là trên 85.000 m2.

Đoàn Giám sát nhận định, việc còn nhiều căn hộ, nhiều diện tích kinh doanh dịch vụ tầng 1 tại các chung cư tái định cư, các căn hộ tái định cư còn để trống cho thấy việc điều tiết, trách nhiệm quản lý của các cơ quan quản lý Nhà nước mà trực tiếp là Sở xây dựng và việc khai thác, kinh doanh các công ty được giao quản lý còn chưa hiệu quả, gây lãng phí tài sản nhà nước của thành phố.

Việc để tồn tại các căn hộ trống chưa bố trí dân vào ở, chưa cho thuê diện tích kinh doanh dẫn đến công trình xuống cấp, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực xã hội.

Toà nhà N01 Láng Thượng (số 84 Chùa Láng, quận Đống Đa), toàn bộ khu vực kinh doanh dịch vụ bị các hộ dân chiếm dụng kinh doanh từ năm 2016. Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội không xác định được đối tượng thuê và không thu được tiền thuê từ diện tích này. Đây là sự lãng phí rất lớn.

Không lâu sau đó, tại Kỳ họp thứ bảy HĐND TP Hà Nội khóa XVI nhiệm kỳ 2021 – 2026, vấn đề liên quan đến việc quản lý, sử dung diện tích tầng 1 tại các tòa chung cư lại được “làm nóng” với hàng loạt câu hỏi chất vấn đến từ các đại biểu.

Đáng chú ý, về diện tích 15.000 m2 tầng 1 đang để trống và đề xuất phương án giá cho thuê, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, 15.000 m2 tầng 1 hình thành từ qua công tác đấu giá thuê tầng 1 của chung cư tái định cư không thành công (khoảng 4.800m2).

Ngoài ra còn từ việc thu hồi tại 28 điểm vi phạm (khoảng 5.500m2); thu hồi từ 13 vị trí nhà chung cư có vi phạm trong thời gian vừa qua (không nộp tiền thuê, sử dụng sai mục đích).

Vừa qua, các diện tích tầng 1 này có 118 điểm, trong đó có 66 điểm đang cho thuê ổn định. Để xác định giá cho thuê, bao giờ sắp kết thúc hợp đồng thì sẽ xác định giá để thực hiện đấu thầu cho thuê cho giai đoạn tiếp theo. Còn 52 trường hợp còn lại, TP đã ban hành giá cho thuê để làm cơ sở đấu thầu lựa chọn đơn vị thuê theo quy định.

Không chỉ để trống nhiều diện tích kinh doanh dịch vụ tầng 1 tại các chung cư tái định cư, các căn hộ tái định cư gây lãng phí, nhiều nơi phần diện tích này đang bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích và còn nhiều khó khăn trong công tác xử lý.

Đơn cử là vụ việc tại 17T10 Trung Hòa Nhân Chính (quận Cầu Giấy) và N01 Láng Thượng (quận Đống Đa).

Tại Kỳ họp thứ bảy HĐND TP Hà Nội khóa XVI nhiệm kỳ 2021 – 2026, theo Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, về 700m2 đang sử dụng sai tại 17T10 Trung Hòa Nhân Chính và N01 Láng Thượng hiện cơ quan chức năng đã thiết lập hồ sơ trình UBND TP quyết định thu hồi 2 trường hợp này.

Sở Xây dựng Hà Nội đã phối hợp với Công ty, UBND quận Đống Đa, UBND quận Cầu Giấy để triển khai công tác thu hồi. Tuy nhiên việc thu hồi đang gặp khó khăn, vì vậy Sở đang thiết lập hồ sơ trình UBND TP để ra quyết định cưỡng chế thu hồi.

Theo Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 23/8/2018 của UBND TP Hà Nội, việc quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các nhà chung cư phục vụ tái định cư phải được quản lý thống nhất, đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích, đúng đối tượng, công khai, minh bạch, đáp ứng kịp thời trong công tác quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn thành phố.

Kinh phí thu được từ hoạt động kinh doanh đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ trong các nhà chung cư phục vụ tái định cư sau khi trừ các khọản chi phí hợp lý phục vụ các công tác quản lý, cho thuê diện tích kinh doanh, sẽ dùng để hỗ trợ theo thứ tự ưu tiên như sau: hỗ trợ bảo trì phần sở hữu chung, hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành.

Theo đó, hàng năm, Ban Quản trị (hoặc đơn vị được giao quản lý vận hành) căn cứ các nội dung chi, mức chi theo quy định để xác định các khoản chi liên quan được sử dụng từ nguồn thu cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các nhà chung cư phục tái định cư theo quy định này cho phù hợp. Sau khi quyết toán, số tiền còn lại (nếu có) nộp ngân sách theo quy định củà pháp luật ngân sách nhà nước.

Như vậy, có thể thấy từ nội dung của Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND thì nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các nhà chung cư phục vụ tái định cư không nằm ngoài mục đích nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và mang lại lợi ích chính đang cho cư dân tòa nhà đó.

Để giải quyết những bất cập như đã đề cập hiện nay, từ đó khai thác được hiệu quả tiềm năng vốn có đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ của các cơ quan chức năng, đặc biệt là cần có những đơn vị quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp, thực sự bảo vệ lợi ích của cư dân… Đây mới là biện pháp lâu dài, mang tính đồng bộ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ về vấn đề này cho biết: "Việc vận hành tòa nhà phải cần đơn vị chuyên nghiệp, có kiến thức đảm trách, đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân. Chủ đầu tư xây dựng tòa nhà cũng cần nắm rõ quy trình, gắn trách nhiệm trong quá trình vận hành chung cư.

Một kinh nghiệm ở nhiều chung cư hiện nay đó là việc xây tường bao quanh, tạo sân chơi, ghế đá... nhằm bảo vệ không gian sống cho cư dân cũng có thể được sử dụng. Đây cũng là một biện pháp ngăn chặn hành vi chiếm dụng diện tích”, vị chuyện gia chia sẻ thêm.

Ở phiên chất vấn tại Kỳ họp thứ bảy HĐND TP Hà Nội khóa XVI nhiệm kỳ 2021 – 2026, Đại biểu Nguyễn Quang Thắng (Long Biên) từng đưa ra đề xuất cần có phương án để sử dụng 1 phần diện tích tại tầng 1 nhà tái định cư vào phục vụ cho quyền lợi của nhân dân:

“Qua giám sát, tại các quận nội thành thiết chế văn hóa tại các khu tái định cư rất kém, người dân có ý kiến dành 1 phần diện tích tầng 1 tại khu tái định cư làm nhà sinh hoạt cộng đồng, ý kiến của Sở Xây dựng về vấn đề này như thế nào”, Đại biểu Nguyễn Quang Thắng đặt câu hỏi đến Sở Xây dựng.

Nhìn rộng ra, vai trò điều tiết, trách nhiệm quản lý của các cơ quan quản lý Nhà nước mà trực tiếp là Sở xây dựng và việc khai thác, kinh doanh các công ty được giao quản lý với quỹ đất kinh doanh dịch vụ tầng 1 tại các chung cư tái định cư nói riêng và quỹ đất chuyên dùng nói chung cũng là vấn đề không thể không nhắc đến.

Liên quan đến vấn đề này, cách đây ít lâu trong loạt bài về “Quản lý và sử dụng nhà đất công sản”, phóng viên Pháp luật Plus đã có những trao đổi với PGS TS Bùi Thị An – Nguyên Đại biểu Quốc hội khoá XIII.

PGS TS Bùi Thị An cho rằng việc UBND TP Hà Nội đã và đang chấn chỉnh công tác quản lý nhà, đất nói chung và công tác quản lý quỹ nhà đất chuyên dùng nói riêng trên địa bàn là cần thiết.

Nguyên Đại biểu Quốc hội nhấn mạnh cần có biện pháp xử lý nghiêm các sai phạm, sai phạm đến đâu thì xử lý đến đó, từ kết quả rà soát có thể chấm dứt các trường hợp vi phạm, thu hồi số tiền thu không đúng quy định, lập lại kỷ cương trong công tác quản lý đô thị, quỹ nhà đất chuyên dùng trên địa bàn thành phố.

“Bài học về quản lý, sử dụng đất của TP Hà Nội cũng cần được nhìn vào nghiêm túc và rút kinh nghiệm, từ đó nhân rộng ra để thanh tra, kiểm tra, phát hiện sai phạm, chấn chỉnh lại kỷ cương trong công tác quản lý quỹ nhà đất chuyên dùng trên phạm vi cả nước”, PGS TS Bùi Thị An liên hệ.

Lê Hải