Kê biên nhà ở là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự (THADS) quy định tại điều 71, Điều 95 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014. Trong thực tiễn, việc áp dụng biện pháp cưỡng chế này còn gặp nhiều khó khăn.
Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn (Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở).
Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở do cá nhân xây dựng, không có đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc công nhận nhà ở đó thuộc sở hữu của ai, và có được xử lý nhà ở đó để đảm bảo thi hành án hay không? Đây là một vấn đề phát sinh rất nhiều trong thực tiễn nhưng lại thiếu các quy định pháp luật để điều chỉnh.
Trong thực tiễn, phần lớn các căn nhà xây dựng (đặc biệt là ở vùng nông thôn) đều không xin cấp phép xây dựng, việc xác định chủ sở hữu căn nhà thường căn cứ theo kết quả xác minh tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên pháp luật về nhà ở cần có các quy định cụ thể hơn đối với loại tài sản này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật THADS, việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.
Thực tiễn cho thấy, người chủ sử dụng đất thường không đồng ý cho cơ quan THADS kê biên nhà ở trên đất của mình. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý cho kê biên thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà (khoản 2 Điều 95 Luật THADS).
Vấn đề đặt ra là cơ quan THADS căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc “tách rời nhà ở và đất” mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà? Giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chủ quan và khách quan), bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên. Việc xử lý tài sản trong trường hợp này cũng thiếu tính khả thi. Do tâm lý e ngại của người mua và nhiều yếu tố nhạy cảm khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường. Trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn.
Cần quy định khả thi
Xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua, đa số quan điểm cho rằng không thực hiện việc kê biên tài sản đối với những trường hợp này. Tuy nhiên, việc phân loại án đối với những trường hợp này đang gặp vướng mắc.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS thì Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án khi thuộc một trong các trường hợp: Người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng và không có tài sản để thi hành án hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án hoặc tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án.
Theo đó, trường hợp người phải thi hành án có nhà ở xây trên đất của người khác không thuộc các trường hợp để có thể phân loại việc thi hành án chưa có điều kiện thi hành(vì người phải thi hành án vẫn có tài sản). Tuy nhiên, nếu để ở loại án “có điều kiện thi hành” thì lại rất khó để xử lý tài sản và mặc dù có điều kiện thi hành nhưng việc thi hành án lại bế tắc trong việc giải quyết.
Thực tiễn hiện nay đang tồn tại rất nhiều vụ việc thi hành án, mặc dù người phải thi hành án có tài sản là bất động sản nhưng Chấp hành viên không thể kê biên, xử lý được như: Người phải thi hành án có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Tuy nhiên, đất mà người đó đang sử dụng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; có nhà xây kiên cố trên thửa đất lấn chiếm, đất hành lang giao thông...; Người phải thi hành án có nhà ở nhưng nhà ở đó nằm trên đất của người khác và người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó để thi hành án …
Đối với các trường hợp người phải thi hành án có tài sản mà tài sản không thể xử lý được thì vẫn chưa có phương án giải quyết thực sự hiệu quả cho các cơ quan THADS. Do đó, đề nghị bổ sung thêm quy định phân loại án chưa có điều kiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng bế tắc trong việc xử lý tài sản. Mặt khác, trong quá trình sửa đổi Luật THADS cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là nhà ở đảm bảo tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan THADS trong quá trình áp dụng pháp luật.
Bạn đọc Trịnh Hoàng Thuý (Hà Tĩnh) hỏi: Tôi thấy tại địa phương tôi có trường hợp bị can sau khi bị khởi tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, đối tượng được cơ quan điều tra cho tại ngoại vì đang mang thai nhưng tiếp tục thực hiện hành vi trái pháp luật, thực hiện các thủ đoạn gian dối liên quan đến mua bán đất đai rồi chiếm đoạt hàng trăm tỉ đồng. Vậy cho tôi hỏi hành vi phạm tội của bị can trong thời gian này có phải chấp hành hình phạt tù hay không và biện pháp ngăn chặn như thế nào?
100 phần quà đã được các đơn vị tiến hành trao tận tay cho các gia đình chính sách có hoàn cảnh khó khăn tại xã Phú Lạc (huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận).
Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một doanh nghiệp ở TX Đông Triều (Quảng Ninh) tự nguyện bỏ 1 tỷ đồng để làm đường bê tông nhưng bị tuýt còi vì bị cho rằng có dấu hiệu trục lợi và lấn chiếm hồ thủy lợi Lỗ Chính.
Theo Sở Y tế TP.HCM, cơ sở này đã ngang nhiên quảng cáo và hành nghề trái phép trong lĩnh vực khám, chữa bệnh tại địa chỉ số 186 – 186A Cách Mạng Tháng Tám, phường 10, quận 3.
Ngày 22/4, Trung tâm Kiểm soát bệnh tật TP.HCM (HCDC) cho biết, vừa nhận 13.000 liều vaccine 5 trong 1 (vaccine SII) từ Chương trình tiêm chủng mở rộng và sẵn sàng triển khai tiêm cho trẻ từ tuần này.
Một số sai phạm lẽ ra phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng vì một lý do nào đó, ông Lường Tuấn Anh - Chủ tịch UBND huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên lại chỉ ký Quyết định “Buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả”.
Ngày 24/4, Công an TP.HCM cho biết, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Quận 4 vừa triệt phá nhóm đối tượng “núp bóng” dịch vụ cầm đồ, tư vấn tài chính “cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự”.
Ngày 24/4, thông tin từ Công an TP.HCM cho biết, Phòng Cảnh sát hình sự Công an thành phố đã ra Quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, ra lệnh bắt 8 bị can về hành vi “Tổ chức đánh bạc” và 4 bị can về hành vi “Đánh bạc”. Các quyết định và lệnh bắt đã được Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố phê chuẩn.
Ngày 23/4, thông tin từ Công an tỉnh Thanh Hóa cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Hà Trung đã Quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam 4 đối tượng về hành vi tổ chức sử dụng trái phép chất ma túy…
Hai đối tượng Vi Hoàng Như và Trần Thị Hương Lan vừa bị Công an quận Tây Hồ ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can để điều tra về tội Mua bán trái phép chất ma túy.
Theo thống kê của Ban chỉ đạo phòng, chống tội phạm của Chính phủ (Ban chỉ đạo 138/CP), trong quý I/2024, lực lượng chức năng đã phát hiện, khởi tố mới 20 vụ/40 đối tượng (tăng 17,6% so với cùng kỳ năm 2023) mua bán người.
Một nhóm 52 đối tượng vừa bị lực lượng chức năng Công an huyện Đông Anh, Hà Nội triệu tập để điều tra về hành vi gây rối trật tự công cộng trên địa bàn.
Theo Tiến sĩ luật Đặng Văn Cường, đây là vụ tai nạn lao động đặc biệt nghiêm trọng khiến 7 công nhân tử vong, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, gây đau thương mất mát đến nhiều gia đình công nhân.
Ngày 20 và 23/4/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã ra Quyết định khởi tố bị can và các quyết định tố tụng đối với 06 đối tượng liên quan đến vụ án xảy ra tại Tập đoàn Phúc Sơn.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 38/CĐ-TTg ngày 15/4/2024 về việc triển khai quyết liệt, đồng bộ, hiệu quả các giải pháp bảo đảm cung ứng điện trong thời gian cao điểm năm 2024 và các năm tiếp theo.
Bộ GTVT vừa có văn bản đề nghị Bộ Thông tin và Truyền thông nghiên cứu sớm phủ sóng điện thoại di động và cung cấp dịch vụ viễn thông trên các tuyến cao tốc.
Theo Cục Hàng không Việt Nam, các hãng bay dự kiến tăng khoảng 120 chuyến, tương đương hơn 20.000 chỗ mỗi ngày trong dịp cao điểm nghỉ lễ 30/4 - 1/5. Trước đó, các hãng hàng không trong nước đã lên kế hoạch cung ứng từ 100.000 đến 110.000 chỗ mỗi ngày trên đường bay nội địa, tăng khoảng 20% so với lịch bay tháng 3.
Ngày 9/4 (tức ngày 1/3 âm lịch), tại Khu di tích lịch sử quốc gia đặc biệt Đền Hùng, tỉnh Phú Thọ đã diễn ra Lễ Khai mạc Lễ hội Đền Hùng và Tuần Văn hóa - Du lịch Đất Tổ năm Giáp Thìn 2024.
Chương trình quốc gia về phòng ngừa và giảm trẻ em lao động trái quy định của pháp luật giai đoạn 2021-2025, định hướng đến năm 2030. Dự án này đã được triển khai tại xã Hương Ngải, huyện Thạch Thất, nhằm hỗ trợ những gia đình khó khăn ổn định sinh kế, giảm tình trạng sử dụng lao động trẻ em vị thành niên.