Hà Nội 25 °C
TP Hồ Chí Minh 28 °C
Hải Phòng 24 °C
Đà Nẵng 26 °C
Yên Bái 22 °C
  • Hà Nội Hà Nội 25°C
  • TP Hồ Chí Minh Hà Nội 28°C
  • Hải Phòng Hà Nội 24°C
  • Đà Nẵng Hà Nội 26°C
  • Yên Bái Hà Nội 22°C

Nhiều dự án bất động sản TP.HCM vẫn loay hoay với đất công xen cài

Thương trường
10/06/2021 09:26
Trọng Tín - Tin nhanh Chứng khoán
aa
Nghị định 148/2020/NĐ-CP được xem là “cứu tinh” của 126 dự án bất động sản có đất công xen cài trên địa bàn TP.HCM, nhưng vì thiếu hướng dẫn cụ thể, phù hợp với thực tiễn nên vẫn mãi loay hoay chưa có lối ra.


Dự án Green Star Sky Garden của Hưng Lộc Phát ngừng thi công suốt 2 năm qua do vướng đất công xen cài. Ảnh: Trọng Tín

Dự án Green Star Sky Garden của Hưng Lộc Phát ngừng thi công suốt 2 năm qua do vướng đất công xen cài. Ảnh: Trọng Tín

Đề xuất lập dự án độc lập để đấu giá với tỷ lệ đất xen cài dưới 5%

Cụm từ “đất công xen cài” - nút thắt làm ách tắc thị trường địa ốc, lần đầu tiên được nhắc đến là vào năm 2019, khi UBND quận 7, TP.HCM đình chỉ thi công dự án Green Star Sky Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát. Dự án được triển khai trên diện tích đất 52.648 m2 với 2 công trình nhà ở là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Trong đó, phần khu nhà liền kề thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, vào giữa năm 2019, dự án bất ngờ bị “tuýt còi” với lý do xây “chui” 110 căn biệt thự khi chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, nguyên nhân chính xuất phát từ việc vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch, đường xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất.

Cuối năm 2020, việc Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021), đặc biệt là về vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “cứu tinh” của 126 dự án bất động sản có đất công xen cài trên địa bàn TP.HCM. Tuy nhiên, đó mới là các quy định chung, còn hiện tại, các sở, ngành vẫn đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, kéo theo đó là nhiều dự án chưa thể tháo gỡ khó khăn.

Để cụ thể hóa một số chi tiết trong Nghị định 148/2020, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa có tờ trình UBND TP.HCM dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập (Khoản 13, Điều 1). Theo đó, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Đồng thời, diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, cụ thể:

Một là, đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu.

Hai là, đối với các huyện ngoại thành diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, Sở sẽ phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất, loại đất trình UBND Thành phố chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở trình UBND Thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Chưa phù hợp với thực tiễn

Trên thực tế, nếu cơ quan quản lý áp tỷ lệ diện tích đất xen cài không vượt quá 5% tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để đấu giá thì rất ít dự án ở TP.HCM có thể đáp ứng được, bởi phần lớn dự án đều ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, chỉ có 25,9% dự án hoàn toàn là đất ở. Trong số dự án có quỹ đất hỗn hợp, có khoảng 10% là đất ở, 80% là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và 10% là đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Đơn cử, dự án Đức Long Golden Land (phường Tân Thuận Tây, quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư có tới gần 70% diện tích đất là đất công. Năm 2008, UBND Thành phố đã chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long thực hiện dự án trung tâm thương mại - căn hộ tại khu đất có diện tích 7.530 m2 thuộc phường Tân Thuận Tây, quận 7.

Năm 2014, Công ty Vạn Gia Long có văn bản xin mở rộng quy mô diện tích từ 7.530 m2 lên hơn 11.623 m2 và đã được UBND TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án. Đến ngày 12/10/2017, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long được sử dụng khu đất trên với diện tích hơn 10.691m2, trong đó có 6.641,1 m2 đất công. Công ty tiếp tục xin công nhận thêm diện tích hơn 872 m2, nhưng chưa được chấp thuận.

Dự án được cấp phép xây dựng phần ngầm, 02 tầng hầm và sàn tầng trệt, nhưng bất ngờ ngừng thi công từ tháng 2/2018 đến nay. Đại diện Công ty Vạn Gia Long cho biết, dự án bị dừng thi công do có đất thuộc rạch, mặt nước hoang do Nhà nước trực tiếp quản lý xen cài bên trong. Các bước pháp lý tiếp theo của dự án cũng đều yêu cầu giải quyết vấn đề này, nhưng do chưa có cơ chế nên chưa thể giải quyết, ảnh hưởng đến việc triển khai dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc cơ quan quản lý đưa ra tỷ lệ 5% là chưa sát với thực tiễn, bởi đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.

“Để hợp lý hơn, Thành phố nên quy định tỷ lệ diện tích đất xen cài thuộc Nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất thực hiện dự án không vượt quá 15%. Trong trường hợp tỷ lệ này vượt quá 15%, nhất thiết phải báo cáo UBND Thành phố xem xét từng trường hợp một”, ông Châu đề xuất.

Trong 5 năm qua, trên địa bàn TP.HCM có 126 dự án nhà ở không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng thì có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc.

Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Không những vậy, dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành), tiền thuế giá trị gia tăng 10% tương đương khoảng 12.600 tỷ đồng.

Nếu doanh nghiệp đầu tư dự án thành công, đạt lợi nhuận 20%/dự án, tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, tức khoảng 5.000 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương số tiền vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì lãi vay phải trả trong 5 năm qua lên đến 40.000 tỷ đồng.

Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án bị ách tắc kéo dài dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá nhà bị đẩy lên cao ngất ngưởng như hiện nay.

(https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nhieu-du-an-bat-dong-san-tphcm-van-loay-hoay-voi-dat-cong-xen-cai-271126.html)

bài liên quan
Mỏi mòn chờ cầu Cát Lái

Mỏi mòn chờ cầu Cát Lái

Hiện nay nhu cầu đi lại giữa Đồng Nai và TP HCM ngày càng cao nên người dân mong sớm có cầu Cát Lái thay phà Cát Lái để giao thông, giao thương thuận lợi hơn.
Ra mắt Quỹ An sinh xã hội TP.HCM

Ra mắt Quỹ An sinh xã hội TP.HCM

Quỹ An sinh xã hội TP.HCM ra đời với sứ mệnh tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc triển khai các chương trình an sinh xã hội.
Thủ môn Bùi Tiến Dũng quay về với… ghế dự bị ở TPHCM?

Thủ môn Bùi Tiến Dũng quay về với… ghế dự bị ở TPHCM?

Thông tin từ phía CLB TPHCM cho hay, thủ môn số 1 của đội này là Thanh Thắng đã hồi phục chấn thương, điều đó cũng đồng nghĩa với việc thủ thành Bùi Tiến Dũng có nguy cơ trở lại với ghế… dự bị.
Ngày 29/12 tới, Công Phượng hội quân cùng CLB TP HCM

Ngày 29/12 tới, Công Phượng hội quân cùng CLB TP HCM

Sau khi đàm phán với Sint-Truidense thành công, phía CLB TP HCM khẳng định Công Phượng sẽ hội quân cùng toàn đội vào ngày 29/12 tới đây.
Thú vị đề Văn về sự cống hiến của các cầu thủ tại AFF Cup 2018

Thú vị đề Văn về sự cống hiến của các cầu thủ tại AFF Cup 2018

Mới đây, đề thi học kỳ 1 môn Văn tại trường THPT Nguyễn Du (TPHCM) có câu hỏi về sự cống hiến hết mình của các cầu thủ vừa đăng quang tại AFF Cup 2018 khiến nhiều học sinh thích thú.
TP HCM: Nhiều hoạt động Kỷ niệm 78 năm ngày Khởi nghĩa Nam Kỳ

TP HCM: Nhiều hoạt động Kỷ niệm 78 năm ngày Khởi nghĩa Nam Kỳ

Hướng tới 78 năm ngày Khởi nghĩa Nam Kỳ (23/11/1940- 23/11/2018) trên địa bàn TPHCM sẽ diễn ra nhiều hoạt động kỷ niệm.
Mới nhất
Đọc nhiều
Giá dầu giảm, giá xăng tăng mạnh

Giá dầu giảm, giá xăng tăng mạnh

Giá xăng RON95 tăng 530 đồng/lít, giá bán là 24.810 đồng/lít, giá dầu diesel được điều chỉnh giảm 320 đồng/lít, giá bán là 20.690 đồng/lít.
Công an tỉnh Lai Châu tăng cường công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm

Công an tỉnh Lai Châu tăng cường công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm

Chiều ngày 27/03/2024, Đại tá Phạm Hải Đăng – Phó Giám đốc Công an tỉnh, Thủ trưởng Cơ quan CSĐT đã chủ trì hội nghị Giao ban Cơ quan CSĐT Quý I năm 2024.
Thị trường bất động sản sôi sục chờ đón Lễ Kick-off Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

Thị trường bất động sản sôi sục chờ đón Lễ Kick-off Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

Ngày 02/04 tới đây sẽ diễn ra Lễ kick-off dự án Meyhomes Capital Phú Quốc với sự quy tụ của hơn 1000 chiến binh toàn quốc.
Tin bài khác
Rộng cửa xuất khẩu nông sản

Rộng cửa xuất khẩu nông sản

Ngay đầu năm đã có nhiều dấu hiệu cho thấy cánh cửa mở rộng hơn cho xuất khẩu (XK) nông sản Việt trong năm 2024. Chưa kể, ngay bên lề Hội nghị Bộ trưởng Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đang diễn ra, đã có một sự kiện hội nghị dành riêng cho các nước XK nông sản, nhằm tìm kiếm những cách thức cạnh tranh XK công bằng nhất.
Hà Nội ủy quyền cho Sở Xây dựng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Hà Nội ủy quyền cho Sở Xây dựng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 818/QĐ-UBND về việc ủy quyền cho Sở Xây dựng Hà Nội giải quyết, tiếp nhận một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng thuộc thẩm quyền quyết định của UBND thành phố.
Công ty Cổ phần BENGAL Việt Nam nợ gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

Công ty Cổ phần BENGAL Việt Nam nợ gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

Do chậm nộp tiền thuế và quá thời hạn nộp thuế, Công ty Cổ phần BENGAL Việt Nam bị Cục thuế tỉnh Bắc Giang cưỡng chế số tiền gần 1,5 tỷ đồng.
Công ty CP COMA 68 tiếp tục bị cưỡng chế gần 500 triệu đồng tiền thuế

Công ty CP COMA 68 tiếp tục bị cưỡng chế gần 500 triệu đồng tiền thuế

Do nợ thuế quá thời hạn nộp thuế, Công ty CP COMA 68 bị cưỡng chế số tiền gần 500 triệu đồng.
Nam Định: Xã Trực Hùng cho 18 trường hợp thuê đất bãi là không đúng thẩm quyền

Nam Định: Xã Trực Hùng cho 18 trường hợp thuê đất bãi là không đúng thẩm quyền

Nội dung này được cơ quan chức năng tỉnh Nam Định nêu rõ trong một văn bản ban hành mới đây.
Chủ đầu tư KDC Phúc Gia Tân bị xử phạt vì thi công không giấy phép môi trường

Chủ đầu tư KDC Phúc Gia Tân bị xử phạt vì thi công không giấy phép môi trường

Hành vi vi phạm của Công ty TNHH Đầu tư Lê Gia Newland đã bị UBND tỉnh Bình Định phát hiện và ban hành quyết định xử phạt hành chính.
Xử phạt KIM Việt Nam do cho khách hàng giao dịch vượt quá giới hạn

Xử phạt KIM Việt Nam do cho khách hàng giao dịch vượt quá giới hạn

Công ty TNHH Quản lý quỹ KIM Việt Nam vừa phải nhận quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.
Nghệ An: Tạo điều kiện

Nghệ An: Tạo điều kiện 'tốt nhất, nhanh nhất, thuận lợi nhất' cho doanh nghiệp đầu tư

UBND tỉnh yêu cầu tiếp tục thực hiện quyết liệt cải cách TTHC, tạo điều kiện “tốt nhất, nhanh nhất, thuận lợi nhất” cho doanh nghiệp khi đầu tư vào Nghệ An.
Doanh nghiệp xuất nhập khẩu gặp

Doanh nghiệp xuất nhập khẩu gặp 'bão phí' ở đường biển

Các hãng tàu nước ngoài được tự tăng phụ phí xếp dỡ tại cảng mà không cần giải trình lý do. Đây là hệ lụy ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của doanh nghiệp (DN) xuất nhập khẩu (XNK) Việt Nam. Trong tình thế xung đột Biển Đỏ vẫn đang tác động mạnh đến hàng hóa Việt thì việc tăng phụ phí của các hãng tàu đã làm cho DN Việt “khó chồng khó”.
Fecon (FCN) lần đầu thua lỗ kể từ năm 2008

Fecon (FCN) lần đầu thua lỗ kể từ năm 2008

Với khoản lỗ ròng hơn 43,1 tỷ đồng, CTCP Fecon đã có lần đầu tiên thua lỗ kể từ năm 2008 và không hoàn thành các mục tiêu lợi nhuận, doanh thu.
trai nghiem nghe lam giay ban cua dong bao dao do o ha giang

Trải nghiệm nghề làm giấy Bản của đồng bào Dao đỏ ở Hà Giang

Giấy Bản là sản phẩm làm từ cây vầu non, được sử dụng trong tín ngưỡng thờ cúng tổ tiên vào dịp lễ, tết... Cây vầu non được chẻ nhỏ, ngâm trong nước vôi, sau đó ngâm tiếp với nước một thời gian, đem nghiền và trộn với dung dịch chứa nhựa của một loại cây rừng. Từ hỗn hợp nguyên liệu này, người dân sẽ tráng thành những tấm giấy Bản...
clip nhom doi tuong manh dong dung hung khi dai ca met cuop tai san trong dem

Clip nhóm đối tượng mạnh động dùng hung khí dài cả mét cướp tài sản trong đêm

Ngày 16/3, Phòng Cảnh sát hình sự Công an TP Hà Nội phối hợp Công an quận Hà Đông đã bắt giữ 4 đối tượng để điều tra về hành Cướp tài sản. Các đối tượng này chủ yếu đã bỏ học, cùng nhau chế hung khí nguy hiểm dài cả mét sau đó đi khống chế, đe doạ những người đi đường trong đêm tối và cướp tài sản. Trước đó, nhóm đối tượng này đã cướp một xe máy của anh N.Đ.C. trên đường Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Hoàng Mai, Hà Nội.
bao phap luat viet nam ky hop tac tai tro voi lien doan cau may viet nam

Báo Pháp luật Việt Nam ký hợp tác, tài trợ với Liên Đoàn Cầu mây Việt Nam

Báo Pháp luật Việt Nam và Liên Đoàn Cầu mây Việt Nam đã thực hiện lễ ký kết thỏa thuận hợp tác truyền thông và tài trợ đội tuyển cầu mây quốc gia Việt Nam.
tang cuong phoi hop truyen thong chinh sach phap luat giua bo tu phap va bo thong tin va truyen thong

Tăng cường phối hợp truyền thông chính sách pháp luật giữa Bộ Tư pháp và Bộ Thông tin và Truyền thông

thoi hoc sinh dang nho cua thap nien 2000 duoc tai hien qua sach tranh

Thời học sinh đáng nhớ của thập niên 2000 được tái hiện qua sách tranh

Bốn năm sau khi ra mắt 199 Mấy – Hồi Ấy Làm Gì?, hai tác giả Trang Neko và X.Lan quay trở lại với một ấn phẩm sách tranh đề tài trường học lấy nhan đề HỌC SINH CHÚNG MÌNH 2000 HỒI ẤY