Hà Nội 23 °C
TP Hồ Chí Minh 29 °C
Hải Phòng 24 °C
Đà Nẵng 28 °C
Yên Bái 22 °C
  • Hà Nội Hà Nội 23°C
  • TP Hồ Chí Minh Hà Nội 29°C
  • Hải Phòng Hà Nội 24°C
  • Đà Nẵng Hà Nội 28°C
  • Yên Bái Hà Nội 22°C

Hệ lụy từ bất động sản 'hai giá'

Thương trường
17/09/2019 07:59
Văn Giáp
aa
Tình trạng "hai giá" trong chuyển nhượng bất động sản đã và đang diễn ra ngày càng phổ biến.


Anh199.

Khách hàng tham quan mô hình một dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh minh họa: Hoàng Hải/TTXVN

Điều này không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà chính những người tham gia giao dịch mua - bán bất động sản cũng có thể gặp rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Để hạn chế tình trạng này, giải pháp được giới chuyên gia đề xuất là các địa phương cần coi trọng việc thẩm định giá để đưa ra được hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hợp lý, qua đó lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá của địa phương quy định.

Thỏa thuận "lách" luật

Theo Tổng giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín, ông Nguyễn Văn Được, việc kê khai giá bất động sản trong giao dịch mua - bán thấp hơn giá trị thực tế hiện xảy ra nhiều và không thể ước tính được.

Vị chuyên gia này lý giải, khi giao dịch bán nhà giữa cá nhân với cá nhân theo quy định sẽ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân là giá trên hợp đồng mua bán bất động sản. Thông thường người dân sẽ khai bằng hoặc cao hơn giá quy định của UBND tỉnh, thành phố. Bởi nếu có khai thấp hơn thì cơ quan thuế sẽ tính bằng với mức giá theo quy định của địa phương quy định tại thời điểm giao dịch.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SB Law, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Thực tế trên thị trường bất động sản, vì lợi ích bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào thì họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định.

Theo đó, hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.

Ông cho rằng, việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Đó là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.

Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa thì Tòa án nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng.

Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Ngăn chặn bằng cách nào?

Để hạn chế, ngăn chặn việc chủ đầu tư và khách hàng bắt tay nhau trong việc mua bán bất động sản “hai giá”, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, về mặt luật pháp cần phải hoàn thiện các quy định như: xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe.

Ông Hà cũng khuyến nghị, khi được đề nghị kê khai “né thuế” từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao thì đôi bên có thể thỏa thuận.

Cũng theo vị luật sư này, mấu chốt là việc định giá đất của UBND tỉnh, thành phố cần sát hơn với giá thị trường. Do vậy, các địa phương phải sâu sát để đưa ra được hệ số K hợp lý, từ đó có tác dụng lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá của địa phương quy định.

Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín Nguyễn Văn Được nhìn nhận, nếu giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân sát với giá thị trường thì sẽ không còn câu chuyện trốn thuế. Ông Được cho rằng, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết trong tình hình hiện nay để đưa giá kê khai trong hợp đồng sát hơn với giá thị trường nhằm giảm thất thu cho ngân sách nhà nước và phù hợp xu hướng trên thế giới.

Bên cạnh đó, theo ông cần minh bạch các giao dịch thông qua việc đẩy mạnh giao dịch bất động sản trên sàn. Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng cần có quy định giao dịch đất đai, nhà ở thực hiện trên sàn thì sẽ khắc phục được tình trạng trốn thuế. Nói theo cách khác nó giống như cổ phiếu khi lên sàn, giá bán và khối lượng khớp lệnh sẽ minh bạch.

Vị chuyên gia thuế cũng cho rằng, để minh bạch thị trường đất đai, nhà ở cần phải sửa nhiều luật, chứ không riêng gì luật thuế.

“Thực tế, việc thanh tra, kiểm tra, kiểm soát có đúng giá thị trường hay không hiện nay chưa làm được. Chỉ khi nào có tố cáo hoặc có dấu hiệu sai phạm thì cơ quan thuế mới điều tra, hầu hết các giao dịch hiện nay chưa kiểm soát được”, ông Được nói.

Trước tình trạng kê khai tính thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản không đúng với thực tế, Tổng cục Thuế vừa có công văn số 3122/TCT-TTKT yêu cầu Cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện nghiêm túc theo đúng hướng dẫn tại văn bản số 3841/TCT-TTr, ngày 9/10/2018 của Tổng cục Thuế về tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng yêu cầu khi chuyển hồ sơ để phối hợp với cơ quan công an và các cơ quan chức năng, các Cục thuế phải có trách nhiệm trong việc thu thập, củng cố đầy đủ hồ sơ, căn cứ pháp lý, xác định cụ thể mức giá chênh lệch, số thuế kê khai thiếu so với quy định.

Với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật theo quy định thì cơ quan thuế phải chuyển hồ sơ cho cơ quan công an để xử lý theo quy định của pháp luật.

Bà Tạ Thị Phương Lan - Phó vụ trưởng Vụ Thuế doanh nghiệp nhỏ, Tổng cục Thuế cho biết, giải pháp chống thất thu thuế của cơ quan thuế đối với việc người bán nhà, đất khai giá chuyển nhượng thấp hiện nay vẫn dựa vào bảng giá của UBND tỉnh, thành phố quy định và chú trọng khâu hậu kiểm. Trường hợp giá chuyển nhượng bất động sản đã tính thuế theo giá UBND tỉnh, thành phố, nhưng sau này phát hiện giá thực tế cao hơn thì cơ quan thuế thực hiện truy thu.

Ông Nguyễn Thế Mạnh - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế cho biết thêm, hợp đồng giữa người mua và người bán là hợp đồng dân sự, nhưng phải dựa trên cơ sở của pháp luật. Nếu số liệu đưa ra không đúng với thực tế thì cơ quan thuế sẽ xử lý vấn đề liên quan theo đúng chức năng của cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

bài liên quan
“Bắt bệnh” thị trường vàng

“Bắt bệnh” thị trường vàng

Giá vàng “nhảy múa” đã không còn là chuyện riêng của những người kinh doanh vàng và khách hàng có nhu cầu tích trữ, giữ tiền bằng vàng. Đáng nói, sự biến động của thị trường vàng thời gian qua không phải lần đầu.
Quy định mới về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Quy định mới về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua quy định chi tiết các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đông Triều (Quảng Ninh): Bị tuýt còi vì bỏ 1 tỷ đồng làm đường lại lấn ra hồ thủy lợi

Đông Triều (Quảng Ninh): Bị tuýt còi vì bỏ 1 tỷ đồng làm đường lại lấn ra hồ thủy lợi

Một doanh nghiệp ở TX Đông Triều (Quảng Ninh) tự nguyện bỏ 1 tỷ đồng để làm đường bê tông nhưng bị tuýt còi vì bị cho rằng có dấu hiệu trục lợi và lấn chiếm hồ thủy lợi Lỗ Chính.
Mới nhất
Đọc nhiều
Giá dầu giảm, giá xăng tăng mạnh

Giá dầu giảm, giá xăng tăng mạnh

Giá xăng RON95 tăng 530 đồng/lít, giá bán là 24.810 đồng/lít, giá dầu diesel được điều chỉnh giảm 320 đồng/lít, giá bán là 20.690 đồng/lít.
Công an tỉnh Lai Châu tăng cường công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm

Công an tỉnh Lai Châu tăng cường công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm

Chiều ngày 27/03/2024, Đại tá Phạm Hải Đăng – Phó Giám đốc Công an tỉnh, Thủ trưởng Cơ quan CSĐT đã chủ trì hội nghị Giao ban Cơ quan CSĐT Quý I năm 2024.
Thị trường bất động sản sôi sục chờ đón Lễ Kick-off Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

Thị trường bất động sản sôi sục chờ đón Lễ Kick-off Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

Ngày 02/04 tới đây sẽ diễn ra Lễ kick-off dự án Meyhomes Capital Phú Quốc với sự quy tụ của hơn 1000 chiến binh toàn quốc.
Tin bài khác
Rộng cửa xuất khẩu nông sản

Rộng cửa xuất khẩu nông sản

Ngay đầu năm đã có nhiều dấu hiệu cho thấy cánh cửa mở rộng hơn cho xuất khẩu (XK) nông sản Việt trong năm 2024. Chưa kể, ngay bên lề Hội nghị Bộ trưởng Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đang diễn ra, đã có một sự kiện hội nghị dành riêng cho các nước XK nông sản, nhằm tìm kiếm những cách thức cạnh tranh XK công bằng nhất.
Hà Nội ủy quyền cho Sở Xây dựng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Hà Nội ủy quyền cho Sở Xây dựng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 818/QĐ-UBND về việc ủy quyền cho Sở Xây dựng Hà Nội giải quyết, tiếp nhận một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng thuộc thẩm quyền quyết định của UBND thành phố.
Công ty Cổ phần BENGAL Việt Nam nợ gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

Công ty Cổ phần BENGAL Việt Nam nợ gần 1,5 tỷ đồng tiền thuế

Do chậm nộp tiền thuế và quá thời hạn nộp thuế, Công ty Cổ phần BENGAL Việt Nam bị Cục thuế tỉnh Bắc Giang cưỡng chế số tiền gần 1,5 tỷ đồng.
Công ty CP COMA 68 tiếp tục bị cưỡng chế gần 500 triệu đồng tiền thuế

Công ty CP COMA 68 tiếp tục bị cưỡng chế gần 500 triệu đồng tiền thuế

Do nợ thuế quá thời hạn nộp thuế, Công ty CP COMA 68 bị cưỡng chế số tiền gần 500 triệu đồng.
Nam Định: Xã Trực Hùng cho 18 trường hợp thuê đất bãi là không đúng thẩm quyền

Nam Định: Xã Trực Hùng cho 18 trường hợp thuê đất bãi là không đúng thẩm quyền

Nội dung này được cơ quan chức năng tỉnh Nam Định nêu rõ trong một văn bản ban hành mới đây.
Chủ đầu tư KDC Phúc Gia Tân bị xử phạt vì thi công không giấy phép môi trường

Chủ đầu tư KDC Phúc Gia Tân bị xử phạt vì thi công không giấy phép môi trường

Hành vi vi phạm của Công ty TNHH Đầu tư Lê Gia Newland đã bị UBND tỉnh Bình Định phát hiện và ban hành quyết định xử phạt hành chính.
Xử phạt KIM Việt Nam do cho khách hàng giao dịch vượt quá giới hạn

Xử phạt KIM Việt Nam do cho khách hàng giao dịch vượt quá giới hạn

Công ty TNHH Quản lý quỹ KIM Việt Nam vừa phải nhận quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.
Nghệ An: Tạo điều kiện

Nghệ An: Tạo điều kiện 'tốt nhất, nhanh nhất, thuận lợi nhất' cho doanh nghiệp đầu tư

UBND tỉnh yêu cầu tiếp tục thực hiện quyết liệt cải cách TTHC, tạo điều kiện “tốt nhất, nhanh nhất, thuận lợi nhất” cho doanh nghiệp khi đầu tư vào Nghệ An.
Doanh nghiệp xuất nhập khẩu gặp

Doanh nghiệp xuất nhập khẩu gặp 'bão phí' ở đường biển

Các hãng tàu nước ngoài được tự tăng phụ phí xếp dỡ tại cảng mà không cần giải trình lý do. Đây là hệ lụy ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của doanh nghiệp (DN) xuất nhập khẩu (XNK) Việt Nam. Trong tình thế xung đột Biển Đỏ vẫn đang tác động mạnh đến hàng hóa Việt thì việc tăng phụ phí của các hãng tàu đã làm cho DN Việt “khó chồng khó”.
Fecon (FCN) lần đầu thua lỗ kể từ năm 2008

Fecon (FCN) lần đầu thua lỗ kể từ năm 2008

Với khoản lỗ ròng hơn 43,1 tỷ đồng, CTCP Fecon đã có lần đầu tiên thua lỗ kể từ năm 2008 và không hoàn thành các mục tiêu lợi nhuận, doanh thu.
trai nghiem nghe lam giay ban cua dong bao dao do o ha giang

Trải nghiệm nghề làm giấy Bản của đồng bào Dao đỏ ở Hà Giang

Giấy Bản là sản phẩm làm từ cây vầu non, được sử dụng trong tín ngưỡng thờ cúng tổ tiên vào dịp lễ, tết... Cây vầu non được chẻ nhỏ, ngâm trong nước vôi, sau đó ngâm tiếp với nước một thời gian, đem nghiền và trộn với dung dịch chứa nhựa của một loại cây rừng. Từ hỗn hợp nguyên liệu này, người dân sẽ tráng thành những tấm giấy Bản...
clip nhom doi tuong manh dong dung hung khi dai ca met cuop tai san trong dem

Clip nhóm đối tượng mạnh động dùng hung khí dài cả mét cướp tài sản trong đêm

Ngày 16/3, Phòng Cảnh sát hình sự Công an TP Hà Nội phối hợp Công an quận Hà Đông đã bắt giữ 4 đối tượng để điều tra về hành Cướp tài sản. Các đối tượng này chủ yếu đã bỏ học, cùng nhau chế hung khí nguy hiểm dài cả mét sau đó đi khống chế, đe doạ những người đi đường trong đêm tối và cướp tài sản. Trước đó, nhóm đối tượng này đã cướp một xe máy của anh N.Đ.C. trên đường Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Hoàng Mai, Hà Nội.
bao phap luat viet nam ky hop tac tai tro voi lien doan cau may viet nam

Báo Pháp luật Việt Nam ký hợp tác, tài trợ với Liên Đoàn Cầu mây Việt Nam

Báo Pháp luật Việt Nam và Liên Đoàn Cầu mây Việt Nam đã thực hiện lễ ký kết thỏa thuận hợp tác truyền thông và tài trợ đội tuyển cầu mây quốc gia Việt Nam.
tang cuong phoi hop truyen thong chinh sach phap luat giua bo tu phap va bo thong tin va truyen thong

Tăng cường phối hợp truyền thông chính sách pháp luật giữa Bộ Tư pháp và Bộ Thông tin và Truyền thông

thoi hoc sinh dang nho cua thap nien 2000 duoc tai hien qua sach tranh

Thời học sinh đáng nhớ của thập niên 2000 được tái hiện qua sách tranh

Bốn năm sau khi ra mắt 199 Mấy – Hồi Ấy Làm Gì?, hai tác giả Trang Neko và X.Lan quay trở lại với một ấn phẩm sách tranh đề tài trường học lấy nhan đề HỌC SINH CHÚNG MÌNH 2000 HỒI ẤY