Hà Nội 23 °C
TP Hồ Chí Minh 28 °C
Hải Phòng 23 °C
Đà Nẵng 25 °C
Yên Bái 21 °C
  • Hà Nội Hà Nội 23°C
  • TP Hồ Chí Minh Hà Nội 28°C
  • Hải Phòng Hà Nội 23°C
  • Đà Nẵng Hà Nội 25°C
  • Yên Bái Hà Nội 21°C

Khoảng trống pháp lý khi liên danh đầu tư bất động sản

Dự án
09/10/2017 15:00
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM Báo Đầu tư Bất động sản
aa
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định nào về khái niệm "liên danh chủ đầu tư". Do đó, đang có những lo ngại rủi ro về mặt pháp lý với các dự án bất động sản được triển khai theo hình thức liên danh.


Eco Lakeview được thực hiện bởi liên danh ba chủ đầu tư. Ảnh: Dũng Minh
Eco Lakeview được thực hiện bởi liên danh ba chủ đầu tư. Ảnh: Dũng Minh

Trước đây và hiện nay, các dự án nhà ở thương mại được cơ quan nhà nước phê duyệt và thực hiện quản lý theo hai quy trình thủ tục khác nhau là đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư và đăng ký theo Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể, hình thức đăng ký dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư được quản lý chặt chẽ hơn, vì có các quy định về hậu kiểm, báo cáo thực hiện dự án và có các chế tài quy định như việc thu hồi giấy chứng nhận đầu tư…

Trong khi đó, nếu đăng ký theo Luật Nhà ở, chỉ có vài quy định về việc chấp thuận dự án nhà ở thương mại, còn các vấn đề khác được vận dụng theo các văn bản hướng dẫn (trước đây là Nghị định 12/2009/NĐ-CP, nay là Nghị định 59/2015/NĐ-CP). Trên thực tế, cũng có trường hợp, trong quyết định của cơ quan nhà nước có quy định điều chỉnh vừa theo nghị định về quản lý dự án đầu tư xây dựng và cả điều chỉnh theo quy định Luật Đầu tư.

Tuy nhiên, tại một số dự án nhà ở thương mại, đang xuất hiện một hình thức mới, nhiều doanh nghiệp cùng đầu tư theo hợp đồng hợp tác đầu tư và được các cơ quan quản lý chấp thuận triển khai theo hình thức liên danh.

Có dự án được triển khai theo hình thức liên danh, trong đó một doanh nghiệp sẽ đại diện cho liên danh để thực hiện dự án, như trường hợp Dự án D2 Giảng Võ (Hà Nội). Tuy nhiên, cũng có dự án mà các thành viên trong liên danh có tư cách pháp lý ngang nhau như tại Dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại - Eco Lakeview (Hà Nội), được cơ quan nhà nước quyết định chấp thuận cho liên danh 3 nhà đầu tư.

Dù kiểu gì, thì vấn đề đặt ra là, tính pháp lý về chủ đầu tư theo kiểu liên danh này như thế nào theo quy định pháp luật?

Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, không có thuật ngữ “liên danh”

Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không có thuật ngữ “liên danh” hiện diện trong toàn bộ văn bản. Cụ thể, Luật Đầu tư năm 2005 và Nghị định 108/2006/NĐ-CP hoàn toàn không có thuật ngữ nào được nhắc đến là “liên danh” trong toàn bộ văn bản, mà chỉ có thuật ngữ “liên doanh”, dùng để chỉ việc nhà đầu tư nước ngoài được liên doanh với nhà đầu tư trong nước để đầu tư thành lập công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Đến Luật Đầu tư 2014 và Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2014 cũng không hề có thuật ngữ liên danh và thậm chí, thuật ngữ liên doanh cũng không còn xuất hiện.

Đối với pháp luật về nhà ở, Luật Nhà ở 2005 cùng các nghị định hướng như Nghị định 90/2006/NĐ-CP, cho đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP, thuật ngữ liên danh cũng không được đề cập. Luật Nhà ở 2014 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP) cũng không có khái niệm “liên danh”. Trong khi đó, với thuật ngữ “liên doanh”, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP có đề cập, nhưng không đưa ra thông tin cụ thể về thuật ngữ này.

Quan điểm cá nhân của người viết ,có thể coi “liên doanh” được hiểu là các nhà đầu tư góp vốn với nhau để thành lập một pháp nhân mới (công ty).

Liên doanh theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam

Ở góc độ kế toán doanh nghiệp, theo Chuẩn mực kế toán số 8 - Thông tin tài chính về những khoản vốn góp liên doanh, liên doanh là thỏa thuận bằng hợp đồng của hai hoặc nhiều bên để cùng thực hiện hoạt động kinh tế, mà hoạt động này được đồng kiểm soát bởi các bên góp vốn liên doanh. Các hình thức liên doanh quy định trong chuẩn mực này gồm:

Thứ nhất, hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới hình thức liên doanh được đồng kiểm soát bởi các bên góp vốn liên doanh. Hoạt động kinh doanh này được thực hiện bằng cách sử dụng tài sản và nguồn lực khác của các bên góp vốn liên doanh, mà không thành lập một cơ sở kinh doanh mới. Mỗi bên góp vốn liên doanh tự quản lý và sử dụng tài sản của mình và chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ tài chính và các chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động.

Tranh chấp tư cách pháp nhân chủ đầu tư giữa các thành viên liên danh khiến cư dân D2 Giảng Võ gặp khó trong việc làm sổ đỏ.
Tranh chấp tư cách pháp nhân chủ đầu tư giữa các thành viên liên danh khiến cư dân D2 Giảng Võ gặp khó trong việc làm sổ đỏ.

Thứ hai, hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới hình thức liên doanh tài sản được đồng kiểm soát bởi các bên góp vốn liên doanh. Hoạt động kinh doanh này thực hiện việc đồng kiểm soát và thường là đồng sở hữu đối với tài sản được góp hoặc được mua bởi các bên góp vốn liên doanh và được sử dụng cho mục đích của liên doanh. Các tài sản này được sử dụng để mang lại lợi ích cho các bên góp vốn liên doanh.

Thứ ba, hợp đồng liên doanh dưới hình thức thành lập cơ sở kinh doanh mới được đồng kiểm soát bởi các bên góp vốn liên doanh. Trường hợp này mang ý nghĩa như quy định của Luật Đầu tư, nhưng mở rộng hơn dùng chung cho cả các doanh nghiệp Việt Nam liên doanh với các doanh nghiệp khác.

Như vậy, theo Chuẩn mực kế toán số 8, liên doanh được đề cập rộng hơn pháp luật đầu tư, bao gồm dạng theo “hợp đồng hợp tác kinh doanh” và việc các bên cùng thành lập một tổ chức kinh tế mới.

Liên danh theo Luật Xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2003 (Khoản 22, Điều 3, Điều 105) và Luật Xây dựng 2014 (Khoản 28, Điều 3, Điều 138), nhà thầu trong hoạt động đầu tư xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng. Còn hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự, được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Theo nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng, trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu, thì phải có thoả thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo Luật Xây dựng, thuật ngữ “liên danh” được xác định dùng để chỉ trường hợp có nhiều nhà thầu cùng liên danh để ký kết hợp đồng xây dựng.

Lo ngại về pháp lý liên danh chủ đầu tư với dự án bất động sản

Qua các văn bản pháp luật nêu trên, có thể thấy, thuật ngữ “liên danh” được quy định khá rõ ràng trong văn bản pháp luật về xây dựng, dùng để chỉ các nhà thầu. Tuy nhiên, đây là thuật ngữ riêng trong lĩnh vực thầu xây dựng, không được đề cập trong Luật Nhà ở, Luật Đầu tư. Riêng thuật ngữ “liên doanh” được đề cập trong các văn bản pháp luật, nhưng chưa có tính thống nhất. Đặc biệt là giữa “liên danh” và “liên doanh” trên thực tế cũng có sự hiểu nhầm và áp dụng sai.

Với những quy định hiện hành của pháp luật, việc cơ quan nhà nước mang thuật ngữ của một chuyên ngành Luật Xây dựng là liên danh để áp dụng cho việc phê duyệt dự án nhà ở (Luật Nhà ở) là liên danh nhà đầu tư là hoàn toàn sai.

Hệ lụy của việc áp dụng sai pháp luật đối với thuật ngữ “liên danh” này dẫn đến tình trạng sai pháp lý ngay từ khâu chấp thuận chủ trương về dự án, thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, quyết định giao đất, thực hiện dự án, huy động vốn, mua bán… cho đến việc giao nhà và cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Thực tế cũng cho thấy, đã có những tranh chấp gay gắt và chưa có hồi kết giữa các thành viên trong liên danh như trường hợp tại Dự án D2 Giảng Võ.

Mặt khác, tại các dự án được triển khai theo hình thức liên danh, không loại trừ việc các cơ sở, xí nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc di dời cơ sở đi chỗ khác giữ đất để góp vào liên danh nhằm mục đích thu lợi thế thương mại, làm thất thoát ngân sách nhà nước, như Bộ Tài chính đã điểm danh, vì không được tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, giao đất làm dự án nhà ở không thông qua đấu giá.

Trong quá trình thực hiện dự án, các dự án chậm trễ lại được dễ dàng chuyển giao cho chủ đầu tư khác thông qua việc thay đổi thành viên liên danh, mà không bị ràng buộc bởi quy định, điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án…

Với những vấn đề nêu trên, đã đến lúc, cơ quan quản lý nhà nước cần phải xem xét lại việc cấp phép dự án nhà ở thương mại cho liên danh chủ đầu tư, giải quyết các vấn đề phát sinh trước đây của những dự án đã cấp cho liên danh chủ đầu tư, đặc biệt là phải bảo đảm quyền của người mua nhà tại các dự án này.

bài liên quan
Dự án Khu III Nam Lý Chiêu Hoàng gặp khó ở cơ chế bồi thường

Dự án Khu III Nam Lý Chiêu Hoàng gặp khó ở cơ chế bồi thường

Cụ thể, dự án kéo dài đến nay đã hơn 20 năm, do chưa hoàn tất công tác bồi thường thu hồi đất, chưa biết ngày triển khai thực hiện hoàn thành dự án.
Khắc phục ô nhiễm bụi do thi công sân bay Long Thành

Khắc phục ô nhiễm bụi do thi công sân bay Long Thành

Liên quan đến tình trạng ô nhiễm bụi do quá trình thi công Dự án Đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1, Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) cho biết, đơn vị đã và đang triển khai các biện pháp khắc phục.
TP.HCM mời gọi đầu tư khu phức hợp Đầm Sen

TP.HCM mời gọi đầu tư khu phức hợp Đầm Sen

UBND quận 11 cho biết địa phương đang phối hợp với cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch khu phức hợp Đầm Sen để mời gọi đầu tư dự án này.
TP.HCM và Công ty Nikken Sekkei mở rộng cơ hội hợp tác

TP.HCM và Công ty Nikken Sekkei mở rộng cơ hội hợp tác

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường khẳng định, TP.HCM sẽ tiếp tục hỗ trợ và hợp tác với Nikken Sekkei nhằm mang lại kết quả tốt nhất trong các chương trình mục tiêu phát triển của TP.HCM.
TP.HCM: Đẩy nhanh tiến độ các dự án khởi công mới trong năm 2024

TP.HCM: Đẩy nhanh tiến độ các dự án khởi công mới trong năm 2024

Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi vừa có chỉ đạo về giải pháp, nhiệm vụ để tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án và giải ngân vốn đầu tư công năm 2024.
Hơn 1.443 tỷ đồng đầu tư khu công nghiệp Thịnh Phát mở rộng

Hơn 1.443 tỷ đồng đầu tư khu công nghiệp Thịnh Phát mở rộng

Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái vừa ký Quyết định 226/QĐ-TTg về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Thịnh Phát mở rộng.
Mới nhất
Đọc nhiều
Giá dầu giảm, giá xăng tăng mạnh

Giá dầu giảm, giá xăng tăng mạnh

Giá xăng RON95 tăng 530 đồng/lít, giá bán là 24.810 đồng/lít, giá dầu diesel được điều chỉnh giảm 320 đồng/lít, giá bán là 20.690 đồng/lít.
Công an tỉnh Lai Châu tăng cường công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm

Công an tỉnh Lai Châu tăng cường công tác đấu tranh, phòng chống tội phạm

Chiều ngày 27/03/2024, Đại tá Phạm Hải Đăng – Phó Giám đốc Công an tỉnh, Thủ trưởng Cơ quan CSĐT đã chủ trì hội nghị Giao ban Cơ quan CSĐT Quý I năm 2024.
Thị trường bất động sản sôi sục chờ đón Lễ Kick-off Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

Thị trường bất động sản sôi sục chờ đón Lễ Kick-off Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

Ngày 02/04 tới đây sẽ diễn ra Lễ kick-off dự án Meyhomes Capital Phú Quốc với sự quy tụ của hơn 1000 chiến binh toàn quốc.
Tin bài khác
Xem xét kỷ luật Chủ nhiệm ủy ban kiểm tra tỉnh ủy Bắc Ninh dùng bằng thạc sĩ giả

Xem xét kỷ luật Chủ nhiệm ủy ban kiểm tra tỉnh ủy Bắc Ninh dùng bằng thạc sĩ giả

Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bắc Ninh vừa họp xem xét, thi hành kỷ luật tổ chức Đảng, đảng viên có vi phạm, khuyết điểm.
Hưng Yên sẽ có thêm cụm công nghiệp Yên Mỹ, quy mô 47,7 ha

Hưng Yên sẽ có thêm cụm công nghiệp Yên Mỹ, quy mô 47,7 ha

UBND tỉnh Hưng Yên đã có quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Cụm công nghiệp Yên Mỹ, huyện Yên Mỹ.
Dừng hoạt động biểu diễn nghệ thuật tại khu du lịch tự xưng Sky Panorama

Dừng hoạt động biểu diễn nghệ thuật tại khu du lịch tự xưng Sky Panorama

Báo cáo của UBND xã An Thọ thì hiện khu du lịch Sky Panorama Phú Yên vẫn chưa được cấp phép xây dựng, xây dựng trên đất rừng trồng sản xuất.
Gia Lai: Bộ Công an điều tra khu đất vàng của Cienco 1 rơi vào tay cá nhân

Gia Lai: Bộ Công an điều tra khu đất vàng của Cienco 1 rơi vào tay cá nhân

Bộ Công an đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai chỉ đạo các sở, ngành liên quan cung cấp tài liệu để điều tra sai phạm liên quan đến 'khu đất vàng' rơi vào tay cá nhân sau cổ phần hóa của Tổng Công ty Xây dựng Công trình giao thông 1-CTCP (Cienco 1-CTCP).
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao đất không qua đấu giá Dự án Khu du lịch Thu Giang - Hồ Tràm

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao đất không qua đấu giá Dự án Khu du lịch Thu Giang - Hồ Tràm

Nội dung này được thể hiện trong Báo cáo kết quả kiểm toán Nhà nước năm 2021.
Thu hồi hơn 2,2 ha “đất vàng” ở trung tâm TP Thanh Hóa

Thu hồi hơn 2,2 ha “đất vàng” ở trung tâm TP Thanh Hóa

Đó là khu đất được UBND tỉnh Thanh Hóa giao cho Công ty Nguyễn Kim thuê thực hiện dự án Trung tâm thương mại Nguyễn Kim vào năm 2015, với quy mô 10 tầng, 1 sàn lửng, tổng mức đầu tư 900,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, cho đến nay dự án này vẫn nằm bất động suốt 7 năm qua...
Khai thác cát trái phép trong rừng phòng hộ: Ngang nhiên như chốn... không người

Khai thác cát trái phép trong rừng phòng hộ: Ngang nhiên như chốn... không người

Trước hiện trạng khai thác trái phép cát nền nằm trong khu vực rừng phòng hộ ven biển ở địa phương, UBND 2 huyện Triệu Phong và Hải Lăng của tỉnh Quảng Trị đã có văn bản gửi UBND các xã trên địa bàn yêu cầu thường xuyên kiểm tra, kịp thời phát hiện và kiên quyết xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân vi phạm. Song, thực tế vẫn diễn ra ồ ạt, ngang nhiên như chốn... không người.
Hà Nội duyệt quy hoạch đô thị sông Đuống: Di dời một số khu dân cư

Hà Nội duyệt quy hoạch đô thị sông Đuống: Di dời một số khu dân cư

Quy hoạch phân khu đô thị sông Đuống nêu rõ sẽ từng bước thực hiện di dời một số khu dân cư ở khu vực lòng sông co hẹp...
Chủ đầu tư chung cư Hesco muốn xây thêm công trình nối giữa 2 ô VP1 - VP2: Bộ Xây dựng góp ý gì?

Chủ đầu tư chung cư Hesco muốn xây thêm công trình nối giữa 2 ô VP1 - VP2: Bộ Xây dựng góp ý gì?

Bộ Xây dựng cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao tầng Hesco phải thực hiện đúng quy định.
KĐT mới xã Nội Hoàng được Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 83ha đất trồng lúa

KĐT mới xã Nội Hoàng được Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 83ha đất trồng lúa

83ha đất trồng lúa được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện Dự án KĐT mới xã Nội Hoàng (Bắc Giang).
trai nghiem nghe lam giay ban cua dong bao dao do o ha giang

Trải nghiệm nghề làm giấy Bản của đồng bào Dao đỏ ở Hà Giang

Giấy Bản là sản phẩm làm từ cây vầu non, được sử dụng trong tín ngưỡng thờ cúng tổ tiên vào dịp lễ, tết... Cây vầu non được chẻ nhỏ, ngâm trong nước vôi, sau đó ngâm tiếp với nước một thời gian, đem nghiền và trộn với dung dịch chứa nhựa của một loại cây rừng. Từ hỗn hợp nguyên liệu này, người dân sẽ tráng thành những tấm giấy Bản...
clip nhom doi tuong manh dong dung hung khi dai ca met cuop tai san trong dem

Clip nhóm đối tượng mạnh động dùng hung khí dài cả mét cướp tài sản trong đêm

Ngày 16/3, Phòng Cảnh sát hình sự Công an TP Hà Nội phối hợp Công an quận Hà Đông đã bắt giữ 4 đối tượng để điều tra về hành Cướp tài sản. Các đối tượng này chủ yếu đã bỏ học, cùng nhau chế hung khí nguy hiểm dài cả mét sau đó đi khống chế, đe doạ những người đi đường trong đêm tối và cướp tài sản. Trước đó, nhóm đối tượng này đã cướp một xe máy của anh N.Đ.C. trên đường Lĩnh Nam, Vĩnh Hưng, Hoàng Mai, Hà Nội.
bao phap luat viet nam ky hop tac tai tro voi lien doan cau may viet nam

Báo Pháp luật Việt Nam ký hợp tác, tài trợ với Liên Đoàn Cầu mây Việt Nam

Báo Pháp luật Việt Nam và Liên Đoàn Cầu mây Việt Nam đã thực hiện lễ ký kết thỏa thuận hợp tác truyền thông và tài trợ đội tuyển cầu mây quốc gia Việt Nam.
tang cuong phoi hop truyen thong chinh sach phap luat giua bo tu phap va bo thong tin va truyen thong

Tăng cường phối hợp truyền thông chính sách pháp luật giữa Bộ Tư pháp và Bộ Thông tin và Truyền thông

thoi hoc sinh dang nho cua thap nien 2000 duoc tai hien qua sach tranh

Thời học sinh đáng nhớ của thập niên 2000 được tái hiện qua sách tranh

Bốn năm sau khi ra mắt 199 Mấy – Hồi Ấy Làm Gì?, hai tác giả Trang Neko và X.Lan quay trở lại với một ấn phẩm sách tranh đề tài trường học lấy nhan đề HỌC SINH CHÚNG MÌNH 2000 HỒI ẤY